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國內稅收條例 (IRC) 1031 置換交易部分的合格中介和合格代書服務

為何需要進行IRC 1031 置換交易?

當投資地產的業主(納稅人)出售房產時,通常需要繳納資本收益所得稅。1986年制定的國內稅收條例 (IRC) 中的 1031 部分允許納稅人售出投資的房產(讓渡房產),用所獲得的收益購買新的房產(置換房產),並且延遲繳納出售房產(延期交易)產生的稅金。納稅人不能簡單地出售讓渡房產並用這些錢購買置換房產。IRS和財政部對此有十分嚴格的規定,納稅人只有滿足這些規定才能獲得延期交易的待遇。

為滿足延期交易的要求,納稅人必須和第三方(合格中介)簽署有效的協議(交易協議)。合格中介必須持有銷售讓渡房產的款項,並且納稅人和合格中介必須服從規定的要求。

規定要求納稅人和合格中介將出售讓渡房產的款項存入代書方賬戶(合格代書方)。

為何用投資房產交易服務公司作為合格中介?

資金實力和安全性
交易過程中,銷售讓渡房產的款項由合格中介持有和控制。許多納稅人的交易款項被不道德的中介機構濫加支配。

交易的整體性
合格中介會準備好規定所要求的大部分文件。

合格中介必須嚴格遵照規定進行操作,不然會對你的交易造成危害。

有關延遲交易的規定相當複雜。處理行為簡單的中介可能對結果毫無知覺,以至於延遲交易申請不能通過審計而無法獲准。

常見問題

納稅人如何進行置換交易?
該交易必須在納稅人完成讓渡房產出售之前進行。

合格中介會準備一份交易協議和授權文件指定納稅人在合格中介的銷售合同中的權利。

納稅人和合格中介簽署交易協議和授權文件。讓渡房產的買方也需要在授權文件上簽字。如果有合格代書方,合格代書方代理也需要在交易協議上簽字。

合格中介或者合格代書代理持有生效的交易協議。生效的授權文件會送達處理讓渡房產出口的代書代理處。

出售代書代理得到授權文件後,在所有出售條款均已滿足的情況下,出售代書完成。

出售代書完成後,出售代書代理將所有賣家的淨收益轉至合格中介或合格代書方賬戶。

出售讓渡房產的納稅人可以和買家直接訂立契約嗎?
可以。規定允許出售讓渡房產的納稅人可以和買家直接訂立契約。這可以避免額外的費用。

納稅人可以得到被合格中介和合格代書方持有的資金利息嗎?
可以,規定允許納稅人得到資金利息,但這些利息只有在交易結束後才可以支付給納稅人。該利息按正常收入計稅。

納稅人證明置換房產和完成交易需要多長時間?
置換房產的證明必須在讓渡房產出售日後第45天的午夜之前(證明期限)完成。

在要求提供的證明條件滿足之後,交易必須在讓渡房產出售後第180天的午夜前,或者在發生房產置換當年的退稅到期日前完成,包括延期(交易期限)。

證明期限和交易期限的計算要十分小心。它們不隨假日和週末順延。

納稅人可以證明有幾項置換房產?
納稅人可以證明最多三項置換房產(三項房產原則);
或者

納稅人可以證明超過三項置換房產,但被證明的置換房產的總價值不得超過讓渡房產的200%(200%原則);
或者

如果納稅人證明超過三項置換房產,而且其總價值超過讓渡房產的200%,則納稅人必須實際具有證明的置換房產的95%的所有權。

在證明期限結束前實際獲得的置換房產符合要求。

納稅人用什麼方式證明置換房產?
沒有特別的方式。儘管如此,該證明必須為書面,有納稅人簽字,並清晰描述置換房產。對之前已證明的置換房產的撤銷也有同樣的要求。

如何購得置換房產?
納稅人以正常的方式,使用類似於下面見諸購買合同的用語,協商購買置換房產:

買家交易規定:買方願意根據國內稅收條例1031部分的交易規定,獲得該房產作為置換房產。為達成本交易,賣方保留向合格中介指定其地點的權利。賣方同意與買方合作,條件使賣方不承擔其它額外費用及買方交易義務,並且買方交易不得拖延代書完成時間。

在置換房產完成前,合格中介會準備一份交易協議和授權文件的附件,其中由納稅人將其在購買合同中的權利授予合格中介。

合格中介和納稅人簽署附件和授權文件。置換房產的賣方也需要在授權文件上簽字。

當置換房產的所有條件得到滿足後,合格中介將所需的資金轉移至置換房產代書代理人的賬戶。

 

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